Schadensersatz bei vorzeitiger Rückgabe der Immobilie

Das Recht des Vermieters auf Ersatz des entgangenen Gewinns im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Immobilie gegenüber dem im Mietvertrag vorgesehenen natürlichen Vertragsende, welcher durch die Auflösung des Vertrags wegen Vertragsverletzung durch den Mieter verursacht wurde, war Gegenstand zweier gegensätzlicher Rechtsauffassungen:

Einerseits wurde die Auffassung vertreten, dass der Vermieter auch Anspruch auf Ersatz des Schadens aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses habe, der sich aus dem Ausfall der vereinbarten Mieten bis zur Auffindung eines neuen Mieters ergebe, wobei die Höhe dieses Schadens dem Richter zur Beurteilung vorbehalten sei; andererseits gab es jedoch eine zweite Rechtsauffassung, wonach nach der Rückgabe der Immobilie ein Schaden aufgrund des entgangenen Mietzinses nach der Rückgabe nur dann vorliegen konnte, wenn der Zustand, in dem die Immobilie zurückgegeben wurde, es dem Vermieter unmöglich machte, die Immobilie weder direkt noch indirekt der Nutzung zuzuführen, welche er durch die Vermietung aufgegeben hatte, wobei sich der Verlust nach der für die Wiederherstellung erforderlichen Zeit bemisst.

Die Vereinten Sektionen des Kassationsgerichtshofs sind mit Urteil Nr. 4892 vom 25.02.2025 hinsichtlich dieser unterschiedlichen Rechtsauffassungen interveniert und haben festgestellt, dass im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Immobilie vor dem natürlichen Ablauf des Mietvertrags, die durch die Auflösung des Vertrages wegen Vertragsverletzung durch den Mieter verursacht wurde, der dem Vermieter zustehende Schadensersatz wegen entgangenem Gewinn nur dann geltend gemacht werden kann, wenn dieser nachweist, dass er sich unverzüglich um eine Neuvermietung an Dritte bemüht hat, vorbehaltlich der Beurteilung der konkreten Umstände durch den Richter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben.