Risarcimento del danno in caso di restituzione anticipata dell’immobile

Il diritto del locatore ad ottenere il risarcimento del danno da mancato guadagno in caso di restituzione anticipata dell’immobile rispetto alla naturale scadenza prevista dal contratto di locazione causata dalla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è stato oggetto di due orientamenti giurisprudenziali contrapposti:

da un lato, l’orientamento più risalente riteneva che il locatore avesse diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto locatizio da individuarsi nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, il cui ammontare era riservato alla valutazione da parte del giudice; dall’altro lato, invece, un secondo orientamento che riteneva che, una volta intervenuto il rilascio dell’immobile, il danno correlato alla mancata percezione dei canoni dopo il rilascio potesse configurarsi nel caso in cui le condizioni in cui fosse stato restituito il bene fossero tali da impedire al locatore di esercitare sul bene, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendolo in locazione, commisurandosi la perdita al tempo occorrente per il ripristino.

Le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 4892 dd. 25.02.2025 sono intervenute a dirimere tale contrasto giurisprudenziale stabilendo che, in caso di restituzione anticipata dell’immobile rispetto alla naturale scadenza del contratto di locazione causata dalla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il risarcimento del danno da mancato guadagno spettante al locatore è conseguibile solo nel caso in cui quest’ultimo dimostri di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione a terzi, salva la valutazione da parte del giudice delle circostanze concrete secondo il canone della buona fede.